房价下跌可以在你需要的时候弥补漏洞？这么想就大错特错了！

网易研究局NO.462

金融新逻辑

作者 |邓新华（网易研究局专栏作家）

今年上半年，人们还在讨论楼市过热，到了下半年，又开始谈及楼市转冷。

有很多变冷的迹象。 10月房价暴跌，一线城市成交量低位回升戛然而止，环比大跌45%，同比小幅回落3%。二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。很多楼盘都打着特价房的名义变相降价。全国有很多地块。

明年呢？房价可能会继续下跌吗？

许多人不同意房价将继续下跌的观点。

他们认为促销降价只是个别案例，开发商仍在努力，并没有降多少。高呼“求生”的万科也在抢地。另一方面，租金也在上涨。有自媒体称，所有房价下跌都是虚假信号。也有人认为，政府不仅不会允许房价过快上涨，更不能接受房价大幅下跌，因为这会对地方财政造成巨大影响。有人认为，过去各地“因城施策”的调控，控制住了暴涨的房价，未来房地产才能健康发展。

其实房价持续下跌的可能性确实存在，但这并不是一件好事。

过去几年，各地调控房价的主要方式是限购、限贷、限售等行为，抑制房屋流动性溢价。没有其他行业有这么多的监管。从产权的角度来看，房子的产权是不断被剥夺的。

房子本身并不是一种流动性很强的资产。你可以今天买股票，明天卖，但买房子或卖房子需要很长时间。如果算上贷款和还贷，一个买卖周期要半年多，几十天。人们常说“炒房”、“炒房”，但买房其实是一种比较长期的投资。

这种流动性不是很好的资产，多次受到流动性溢价的压制房价暴跌，流动性更差。流动性差，对市场信号的反应不及时，价格更难稳定，在某些情况下，下跌可能出乎意料。

之前在股市测试熔断机制的时候，很多专家学者已经解释了这个原理。因为熔断机制让股票流动性变差，更容易在股价下跌时引起人们抢挤，导致1000股涨停。房地产市场也是如此。

可能没有房子的人认为房价继续下跌是好事。货币、经济前景、人口前景等都在决定房价。在供应没有大幅增加的情况下，房价下跌，说明人们对未来的预期并不那么好。这时候，面对流动性不是很强的资产，刚性需求会立刻变得不那么刚性。

中等收入阶层的大部分财富都在房子里。房屋流动性溢价的降低，实际上对中等收入阶层的财富稳定性影响很大。如果房价真的继续下跌，就会超出很多人的风险承受能力，对经济稳定也是不利的。因此，将流动性回馈楼市，多建房，改善老百姓的生活条件，才是正道。

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